Toda pessoa física que aluga imóvel vai pagar IBS e CBS?

Não. A Lei Complementar 214/2025 só coloca a pessoa física no regime regular quando os dois requisitos aparecem juntos no ano anterior: receita com imóveis acima de R$ 240 mil (valor atualizado pelo IPCA) e locação de mais de três imóveis distintos. Faltando um dos dois, continua só o IRPF.

Qual é a alíquota do IBS e da CBS sobre aluguel?

A locação de bem imóvel tem redução de 70% da alíquota, pelo parágrafo único do art. 261 da LC 214/2025. Sobre a alíquota de referência estimada em 26,5%, a carga efetiva fica em torno de 7,95%. Em locação residencial ainda cabe o redutor social de R$ 600 por imóvel por mês, previsto no art. 260.

Vale a pena colocar os imóveis em uma holding?

Depende do volume de aluguel, do perfil das despesas e do objetivo sucessório. No Lucro Presumido a carga sobre a receita de locação gira em torno de 11,33% hoje, contra até 27,5% de IRPF na pessoa física — mas a holding não deduz IPTU nem condomínio, tem custo contábil mensal e envolve ITBI e ITCMD na estruturação.

Reforma Tributária · Locação de imóveis

Seu aluguel rende mais na pessoa física ou na holding?

A Lei Complementar 214/2025 traz IBS e CBS para dentro da locação de imóveis. Dependendo do seu volume de aluguel, a conta muda de lado. Coloque seus números abaixo e veja os quatro cenários no mesmo quadro.

Advogado e contador Escritório no Iguatemi Business Cálculo rodado no seu navegador

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Informe o total que você recebe de aluguel por mês, as despesas que hoje você deduz e quantos imóveis estão locados.

Aluguel recebido por mês — soma de todos os imóveis

Despesas mensais dedutíveis — IPTU, condomínio, administração

Quantos imóveis você aluga

Desses, quantos são residenciais

Só a locação residencial tem o redutor social de R$ 600 por imóvel por mês (art. 260 da LC 214/2025).

Custo mensal de manter a holding — contabilidade e taxas

Alíquota de referência do IBS + CBS

A locação tem redução de 70% da alíquota (art. 261, parágrafo único). O teto de 26,5% é o da LC 214/2025; a fixação definitiva depende de lei ordinária.

Outros rendimentos tributáveis seus por mês — salário, pró-labore, pensão

Entra no cálculo porque o IRPF é progressivo: o aluguel se soma ao resto da sua renda e pode cair em faixa mais alta. Deixe em zero se o aluguel é sua única renda tributável.

Tudo é calculado no seu próprio navegador. Nenhum valor é enviado, gravado ou compartilhado.

O que a Reforma faz com o aluguel

Até agora, quem alugava imóvel como pessoa física pagava um imposto só: o IRPF, pela tabela progressiva, no carnê-leão ou por retenção na fonte. A LC 214/2025 acrescenta uma segunda camada.

A locação passou a ser operação tributada pelo consumo

IBS e CBS incidem sobre locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel. Não substituem o IRPF: convivem com ele. Quem for enquadrado paga os dois.

Nem toda pessoa física entra nessa conta

O enquadramento exige dois requisitos ao mesmo tempo, olhando o ano anterior: receita com imóveis acima de R$ 240 mil (valor atualizado pelo IPCA desde janeiro de 2025) e mais de três imóveis distintos locados. Um requisito sozinho não basta — três imóveis rendendo R$ 400 mil por ano ficam fora, assim como dez imóveis rendendo R$ 200 mil.

A alíquota é reduzida, e a residencial tem redutor

A locação de imóvel tem redução de 70% da alíquota. Sobre uma referência de 26,5%, sobram 7,95%. A base exclui IPTU, condomínio e emolumentos, e em locação residencial ainda desce R$ 600 por imóvel por mês.

Contratos antigos podem escapar até 2028

Contrato por prazo determinado firmado até 16 de janeiro de 2025 e registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 pode ficar em 3,65% sobre a receita bruta, até o fim do contrato ou 31/12/2028 — o que vier primeiro. Contrato por prazo indeterminado não entra, e aditivo feito só para se encaixar na regra não vale.

Onde isso está escrito

LC 214/2025, art. 251 — coloca a pessoa física no regime regular do IBS e da CBS quando a receita com imóveis do ano anterior passa de R$ 240 mil e há locação de mais de três imóveis distintos.
LC 214/2025, art. 255 — define a base de cálculo da locação, excluídos IPTU, despesas condominiais e emolumentos.
LC 214/2025, art. 260 — institui o redutor social de R$ 600 por imóvel por mês na locação residencial, atualizado pelo IPCA e limitado ao valor da base.
LC 214/2025, art. 261, parágrafo único — reduz em 70% as alíquotas nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel.
LC 214/2025, art. 487 — regime opcional de transição, com alíquota de 3,65% sobre a receita bruta para contratos que cumprem os requisitos de data e registro.
Lei 15.270/2025 — zera o IRPF mensal até R$ 5.000 de rendimento tributável, cria a redução gradual até R$ 7.350 e passa a retribuir 10% na fonte sobre lucros e dividendos acima de R$ 50 mil por mês pagos pela mesma empresa à mesma pessoa física.
Lei 9.249/95, art. 15, e Lei 9.430/96 — presunção de 32% da receita de locação no Lucro Presumido, base do IRPJ e da CSLL da holding.

Quando a holding compensa e quando não

Holding imobiliária não é resposta automática. Há situações em que ela derruba a carga pela metade e situações em que ela só acrescenta custo e burocracia.

Costuma valer

Aluguel alto e pouca despesa dedutível

Quanto mais o aluguel empurra você para a faixa de 27,5% do IRPF, mais atrativa fica a presunção de 32% do Lucro Presumido, que fecha a carga sobre a receita em cerca de 11,33% hoje.

O ganho aumenta se os imóveis são comerciais, se o inquilino paga IPTU e condomínio direto e se você pretende reinvestir o resultado em novos imóveis. Some a isso o efeito sucessório: doação de quotas com reserva de usufruto costuma sair mais barata e mais organizada do que inventário de imóveis.

Raramente vale

Aluguel modesto ou muita despesa

No Lucro Presumido a base é a receita bruta. IPTU, condomínio e manutenção não descem da base — enquanto na pessoa física eles descem. Carteira com despesa pesada muda o resultado.

Com a Lei 15.270/2025, rendimento tributável mensal de até R$ 5.000 na pessoa física ficou com IRPF zero. Abaixo desse patamar, montar holding é trocar imposto zero por 11,33% mais honorário contábil. E a estruturação tem custo próprio: ITBI na integralização quando não cabe a imunidade do art. 156, § 2º, I da Constituição, escrituração, e o ITCMD se houver doação de quotas.

Calendário

Quando cada coisa
bate no seu bolso

A cobrança não começa cheia. O simulador mostra o cenário final, com IBS e CBS integrais, porque é ele que decide se vale reestruturar agora ou esperar.

2026

Ano de teste

CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensáveis com PIS e Cofins. Efeito de caixa praticamente nulo, mas já obriga a emitir documento fiscal e a acertar cadastros.

2027

A CBS entra cheia

PIS e Cofins são extintos. A CBS passa a valer integralmente, já com a redução de 70% da locação. É aqui que a conta começa a doer de verdade para quem foi enquadrado.

2029 — 2032

O IBS sobe por degraus

ICMS e ISS caem gradualmente e o IBS ocupa o espaço, em proporções crescentes a cada ano.

2033

Regime cheio

Só IBS e CBS. É o cenário calculado nesta página como "pós-Reforma".

Como funciona

Do diagnóstico
à estrutura em pé

Quatro etapas, com o número na mesa antes de qualquer decisão.

1. Levantamento da carteira

Contratos de locação, matrículas, carnês de IPTU e a declaração de imposto de renda dos últimos dois anos. Tudo por WhatsApp ou e-mail.

2. Projeção ano a ano

Monto a carga de 2026 a 2033 em cada estrutura, considerando o regime de transição dos contratos que se qualificam. O simulador desta página é a versão de bolso disso.

3. Recomendação com custo de entrada

Apresento o caminho recomendado com o custo de implantação na frente: ITBI, registros, contabilidade e prazo de retorno. Se não compensar, o parecer diz isso.

4. Implantação e acompanhamento

Constituição da empresa, integralização dos imóveis, ajuste dos contratos de locação e acompanhamento das obrigações no primeiro ano.

Perguntas frequentes

Tenho dois apartamentos alugados. Vou pagar IBS e CBS?

Não. O art. 251 da LC 214/2025 exige mais de três imóveis distintos locados e receita anual com imóveis acima de R$ 240 mil, os dois ao mesmo tempo. Com dois apartamentos você fica fora do regime regular e segue pagando apenas o IRPF.

O limite de R$ 240 mil é fixo?

Não. A lei manda atualizar o valor pelo IPCA a partir de 16 de janeiro de 2025, de modo que o patamar sobe todo ano. O simulador usa o valor nominal de R$ 240 mil, o que torna o resultado conservador: na prática o limite atualizado é maior. Há também a regra que antecipa o enquadramento quando a receita do ano corrente supera o limite em mais de 20%.

Meu contrato antigo garante os 3,65%?

Só se cumprir todos os requisitos do art. 487: prazo determinado, assinatura até 16 de janeiro de 2025 comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica, e registro em Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025. Contrato por prazo indeterminado não se qualifica, e a jurisprudência sobre os casos de fronteira ainda vai se formar. Vale conferir contrato por contrato.

Na holding eu não pago imposto sobre a distribuição do lucro?

Até 2025 a distribuição era isenta. Com a Lei 15.270/2025, a partir de janeiro de 2026 há retenção de 10% quando os lucros pagos pela mesma empresa à mesma pessoa física passam de R$ 50 mil em um mesmo mês — e a alíquota incide sobre o valor total do mês, não só sobre o excedente. O simulador considera essa retenção. Quem distribui abaixo desse patamar não sofre a retenção.

Posso transferir os imóveis para a holding sem pagar ITBI?

A imunidade do art. 156, § 2º, I da Constituição alcança a integralização de capital com bens imóveis, mas o Supremo, no RE 796.376, decidiu que ela não cobre a parcela que exceder o capital social subscrito. Além disso, vários municípios discutem a atividade preponderantemente imobiliária da empresa. O tratamento precisa ser conferido na legislação do município onde cada imóvel está.

A holding atrapalha se eu vender um imóvel depois?

Muda o cálculo. Na pessoa física o ganho de capital é tributado de 15% a 22,5%, com isenções e reduções próprias. Na empresa, se o imóvel estiver no ativo não circulante, o ganho vai para IRPJ e CSLL sem essas isenções; se estiver no estoque, entra como receita. Quem pretende vender no curto prazo precisa incluir esse ponto na conta antes de integralizar.

O resultado do simulador serve para tomar decisão?

Serve para saber se o assunto merece uma análise. O simulador trabalha com valores mensais constantes, uma alíquota de referência estimada e um perfil médio de despesas. A decisão real depende dos seus contratos, de quem paga IPTU e condomínio, da situação das matrículas, do ITBI do seu município e do que você pretende fazer com o patrimônio nos próximos anos.

Quanto custa a análise?

A conversa inicial e a leitura preliminar dos números não têm custo. Havendo caso, apresento a proposta de honorários antes de qualquer contratação, observada a tabela da OAB/SP.

Vale reestruturar o seu caso?

Mande os números da sua carteira e eu monto a projeção até 2033 nas duas estruturas, com o custo de implantação na frente.

Falar com o Dr. Tiago

Resposta em horário comercial · Leitura inicial sem custo

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